后者为宝能核心高管 中银绒业

来源: 南方日报网络版     时间: 2020年08月09日 09:58

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  广州日报2019-02-25

近日,住建部印发的《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内面积进行交易”,引发了市民对“公摊面积”的讨论。虽然坊间“取消公摊面积”的呼声很高,但有业内人士认为,《住宅项目规范》只是技术规范,并不是商品房交易规范,说取消公摊面积,还为时尚早。

记者走访发现,其实,广州早就有以套内面积计价的呼声,广州的房屋销售合同和房产证上,都注明了建筑面积和套内面积。

文/广州日报全媒体记者贾政

权威专家:

从技术角度规范

住宅面积计算规则

据新华社电 (记者王优玲)受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时,对该条进行了解答。

该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

记者细究:

文件为针对工程建设的技术规范

记者发现,在住建部印发的《住宅项目规范》第二部分指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这是住建部首次在官方文件中明确表示,按照套内面积进行住宅交易,这就引发了媒体关于“取消公摊面积”的猜想。

但记者多方核实发现,说取消公摊面积还为时尚早。

其实《住宅项目规范》只是一个针对工程建设行为的技术规范,约束的是住宅项目的施工单位和开发商,并非房地产交易的规范。从该文件的起草单位看,也基本上是国内著名的设计单位、施工单位、建筑院校等。所以有专家认为,即使征求意见稿最终通过,该规范对大家关心的房地产市场交易行为并没有约束力。

昨日,《住宅项目规范》牵头起草单位的相关负责人也对媒体表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

而真正能决定市场交易中“公摊面积”去留的,是2001年颁发的《商品房销售管理办法》。目前,该文件第十八条明文规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内面积或者建筑面积计价”,且并未修改。

争议已久:

面积一“公摊” 费用“说不清”

虽然目前并没有关于市场交易的规定落地,但是此次关于“公摊面积”的讨论之所以被引发,是因为购房者对于“公摊面积”争议已久。

目前,我国大部分地区的住宅交易,是以建筑面积计算面积,而建筑面积包括套内面积和公摊面积。也就是说,在购买住宅时,购房者不但要购买自己使用的面积,还要为室外公摊面积买单。

所谓公摊面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室等。

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费”,有购房者投诉说,“而且物业公司收取物业费也是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

而在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

商品房中哪些部分属于公摊面积,对于很多购房者来说,并不透明,这让一些开发商有了可乘之机,他们有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积。

据记者了解,相对于套内建筑面积,公摊面积很难自行测量,就出现了极少数开发商虚报公摊面积,欺诈消费者的现象。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符,由于难以自行进行测量,难以获得有效证据,因而也只能自认倒霉,出现了“买100平方米只能住70平方米”的情况。

业内看法:

公摊面积大 业主也获益

记者调查发现,在很多业内人士看来,公摊面积并不是洪水猛兽,公摊面积最小当属楼梯楼,但舒适程度不一定比得过公摊面积大的电梯楼。

合富研究院设计咨询中心总监林珊告诉记者,其实公摊面积有它存在的意义。公共走廊、大堂、电梯这些都属于公摊部分,直接影响着购房者的居住体验,适当的面积,是可以保证业主生活居住质量的。特别是对很多豪宅来说,套内面积大,即使公摊面积大一点,使用率也可以维持在一个相对合理的位置。

此外,公摊面积反映在电梯大小、楼梯间大小,水泵房、管道间质量,垃圾桶数量、公共门厅大小等方方面面。广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬告诉记者,改善型住宅为了适应购房者的需求,把公共走廊、大堂、电梯建得很大,使公共空间更舒适气派,这样一来,牺牲了住房使用率,提高了公摊面积。而对于刚需房来说,购房者就宁愿电梯小一点,走廊窄一点,来提高使用率,减少公摊面积。

专家看法:

套内面积交易是大势所趋

虽然说取消公摊面积为时尚早,但是专家表示,按套内面积交易,对购房者而言所购即所得,可以减少购房纠纷,是大势所趋。

据记者了解,目前公摊面积是中国特有的。相关研究曾显示,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,缺乏统一标准,在实际核算时乱象丛生。

据了解,在《住宅项目规范》起草过程中,相关专家曾对国际国内住宅面积计算做法进行调研,发现按套内使用面积计算是国际通行做法。

而按套内面积交易在国内也不是没有先例,从2002年以来,重庆就在全国率先强制推行“套内建筑面积”计价。目前,除了重庆部分区域如巴南区、蔡家、西彭、陶家、白市驿等还是按照建筑面积计价之外,主城区需按套内面积计价。

林珊认为,如果新政能出台,对购房者无疑是利好消息,因为按套内面积交易,让住房和房价都变得更加透明。所见即所得,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。以往公摊面积的范围并不明确,很多业主都不清楚哪些属于自己的公摊面积,也会发生公摊部分被私人占用的情况。如果今后按照套内面积交易,业主就对自己购买的面积一目了然。

但是地产专家也提醒购房者,羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。而如果新政真正落地,将是一个系统化的工程,包括房产面积契税、商品住宅限价也将迎来相应的调整。

广州情况: 合同注明公摊面积和套内面积

“这间房公摊真多,我要白白多买20个平方米。”在广州滨江东一间房屋中介机构,一位看房的女士对销售抱怨道。

记者走访广州市场发现,电梯楼的公摊面积普遍大于楼梯楼的公摊面积。根据合富研究院的相关数据显示,广州高层住宅电梯楼的正常使用率基本上都是在80%以上,其中80%到83%是主流,达到85%的都是比较优秀的。相对而言,楼梯楼使用率会高一点,一般可以达到85%到90%。

也就是说,购买100平方米的楼梯楼,公摊面积大约为10平方米。购买100平方米的电梯楼,购房者的实际使用面积只有80平方米。

虽然广州的商品住宅交易仍按照建筑面积计算,但是黄韬告诉记者,其实多年以前,广州业内就有按照“使用面积”进行房产交易的呼声。2007年,广州市就在全国率先出台《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”。同时,销售合同中也必须注明“住宅的建筑面积”“套内面积”和“公摊面积”。记者查阅广州市住房建设局公布的《广州市商品房买卖合同》(一手房现售),合同中不但要求填写“该商品房产权登记建筑面积数”,同时还要求注明“套内建筑面积”和“共有分摊面积”的具体数目。不动产产权证上也列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积。

未来趋势:电梯房+精装修将成标配

“公摊面积”的命运不得而知,但是根据《住宅项目规范》显示,“楼梯楼”和“毛坯房”可能也将成为历史名词。

《住宅项目规范》对未来的住宅电梯安装提出明确规定,要求四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

《住宅项目规范》还要求,“城镇新建住宅全装修交付”,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。这也意味着,日后交付的商品住宅都将经过装修,毛坯房将不复存在。

划重点

从技术角度明确按套内使用面积交易,有利于消费者权益的保护。

说痛点

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费。”

“物业公司收物业费是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

看着数

按套内面积交易,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。

想清楚

羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平近日在河南省兰考县调研指导党的群众路线教育实践活动时强调,要准确把握第二批教育实践活动的总体要求、实践载体、重点对象、组织指导原则、特点规律,大力学习弘扬焦裕禄精神,坚持高标准严要求,在对标立规中查找差距,在上下互动中解决问题,在攻坚克难中提振信心,在思考辨析中把握规律,确保每个层级每个单位都真正取得实效。 根据中央统一安排,中央政治局常委在第二批教育实践活动中分别联系一个县,习近平联系兰考县。17日至18日,习近平在河南省委书记郭庚茂、省长谢伏瞻陪同下,深入农村和窗口服务单位,同干部群众交流座谈、听取意见和建议,实地指导兰考县教育实践活动。 17日上午,习近平一到兰考,就直接前往焦裕禄同志纪念馆。一幅幅图片、一件件实物、一个个故事,生动展现了焦裕禄的音容笑貌和感人事迹,习近平边看边问,不时驻足。他同焦裕禄亲属和基层模范干部代表亲切交流并合影留念,动情地说,我们这一代人是深受焦裕禄同志事迹教育成长起来的,焦裕禄同志的形象一直在我心中。5年前我到兰考参观了焦裕禄同志事迹展,今天来再次深受感动,引起心灵的共鸣。焦裕禄同志是县委书记的榜样,也是全党的榜样,他虽然离开我们50年了,但他的事迹永远为人们传颂,他的精神同井冈山精神、延安精神、雷锋精神等革命传统和伟大精神一样,过去是、现在是、将来仍然是我们党的宝贵精神财富,我们要永远向他学习。前来参观学习的干部群众纷纷向总书记问好。习近平走上前去同他们握手,祝他们学有所获。 17日下午,习近平来到兰考县为民服务中心考察。他向地税、国土、民政、房管中心等窗口的工作人员详细询问有关情况,勉励他们相互学习、相互帮助,共同把服务工作做好。他对工作人员和前来办事的群众说,随着市场经济发展和社会治理改善,政府对老百姓的服务还要不断加强。窗口单位是第二批教育实践活动查摆和解决作风问题的重点部位,要在活动中总结经验、解决问题,从服务内容、办事流程、跟踪反馈、结果评价等方面不断改进,使服务更加精细、规范、高效。 服务中心大厅一侧,醒目的“焦裕禄民心热线”吸引了总书记的目光。习近平走过去同热线工作人员交谈,肯定他们将电话、微博、短信、来信来访等群众举报方式综合运用、集中处理的做法,希望他们把群众举报批转和督办到位,充分发挥民心热线的服务功能。 兰考县东坝头乡张庄村,是焦裕禄当年找到防治风沙良策并首先取得成功的地方。下午4点10分许,习近平来到这里考察。他牵着85岁的张景枝老人的手来到她家,看厨房,察卧室,同一家人促膝交谈,问家里一年产多少粮食?种的蔬菜够不够吃?农业补贴和低保、医保等政策是否享受到?对新农村建设有哪些要求?习近平叮嘱当地干部要切实关心农村每个家庭特别是贫困家庭,通过因地制宜发展产业促进农民增收致富。 在村警务室,习近平向值班民警了解农村治安情况,希望他们恪尽职守、热情服务,为维护农村社会稳定、保护农民群众利益多作贡献。 随后,习近平同乡、村干部和村民代表进行了座谈。6位同志围绕农村发展、农民增收、基层干部转变作风等向总书记吐露心声,习近平边听边记。他说,兰考是粮食主产县,首先要做好耕地这篇文章。农村将要推进一系列改革,基层的同志要根据实际情况,积极探索如何让改革措施落地,多向上级提供经验、提出建议。习近平指出,乡村面临的不少矛盾,与上级政策指导和工作作风有关。在教育实践活动中,要坚持上下联动,共同解决难题。要进一步把农村党组织建设成为坚强的战斗堡垒,多渠道发挥农村党员先锋模范作用,带领村民一起建设社会主义新农村。 傍晚时分,习近平回到住地焦裕禄干部学院,又同在此学习的兰考县部分乡村干部学员进行了座谈。大家谈学习焦裕禄精神的认识和体会,争先发言。习近平语重心长地说,乡村处在贯彻执行党的路线方针政策的末端,是我们党执政大厦的地基,在座各位可以说是这个地基中的钢筋,位子不高但责任很大。现在,农村发展和管理对基层干部素质和能力提出了更高要求,大家要多思考如何把基层干部当好。习近平指出,焦裕禄同志在兰考工作只有一年多,但在群众心中铸就了一座永恒的丰碑。大家来这里学习,要深入思考这样一个问题:焦裕禄同志给我们留下了那么多,我们能为后人留下些什么?习近平希望广大基层干部认真组织并带头参加好教育实践活动,推动乡村工作上台阶。座谈结束时,习近平握着前来给学员授课的全国优秀乡镇党委书记吴金印、全国优秀村党组织书记李连成的手,向他们表示问候。 18日上午,习近平专门听取兰考县教育实践活动情况汇报,并发表重要讲话。他指出,标准决定质量,有什么样的标准就有什么样的质量,只有高标准才有高质量。教育实践活动要确立一个较高标准,并严格按标准抓部署、抓落实、抓检查。要整合好组织资源、人力资源、社会资源、政策资源,使与活动相关的各种因素同向着力、相互协调。要把握好节律,解决复杂矛盾先行探索,用成功经验和管用办法示范带动。要用好批评和自我批评武器,有一点“辣味”,让每个党员干部都能红红脸、出出汗。要坚持开门搞活动,让群众大胆提意见、评头品足,特别是对群众提出的一些具体问题,能够解决的要抓紧解决,一时解决不了的要耐心细致做好解释工作,需要上级决策或制定政策的要及时反映。要严格督导把关,及时发现和帮助解决工作推进中的苗头性、倾向性问题。 习近平指出,教育实践活动的主题与焦裕禄精神是高度契合的,要把学习弘扬焦裕禄精神作为一条红线贯穿活动始终,做到深学、细照、笃行。要特别学习弘扬焦裕禄同志“心中装着全体人民、唯独没有他自己”的公仆情怀,凡事探求就里、“吃别人嚼过的馍没味道”的求实作风,“敢教日月换新天”、“革命者要在困难面前逞英雄”的奋斗精神,艰苦朴素、廉洁奉公、“任何时候都不搞特殊化”的道德情操。要组织党员、干部把焦裕禄精神作为一面镜子,从里到外、从上到下反复照一照自己,深入查摆自己在思想境界、素质能力、作风形象等方面存在的问题和不足,努力向焦裕禄同志看齐,从今天做起,从眼前做起,从小事做起,像焦裕禄同志那样对待群众、对待组织、对待事业、对待同志、对待亲属、对待自己,像焦裕禄同志那样生命不息、奋斗不止,努力做焦裕禄式的好党员、好干部。 长期以来,习近平在不同领导岗位上始终强调学习和弘扬焦裕禄精神。在兰考县汇报会上,他回忆起担任福州市委书记期间,读了《人民呼唤焦裕禄》一文填写的《念奴娇》词。这首词发表在1990年7月16日的《福州晚报》上。词中“百姓谁不爱好官?把泪焦桐成雨。生也沙丘,死也沙丘,父老生死系。暮雪朝霜,毋改英雄意气”、“为官一任,造福一方,遂了平生意”的句子,深深表达了习近平对焦裕禄的崇敬之情和他自己爱民为民、责任担当的坚定情怀。2009年4月,习近平专程来到兰考县,就学习弘扬焦裕禄精神发表了重要讲话,提出5点明确要求。 习近平指出,领导干部在教育实践活动中发挥带头作用,是具体的而不是抽象的,是全面的而不是有选择的。面对群众的眼睛,领导干部自我要求越严格越好,勘误纠错越主动越好。各级领导干部都要把自己以一个普通党员身份摆进活动中去,使每个环节、每个方面都示范到位。 习近平强调,作风问题本质上是党性问题。抓作风建设,就要返璞归真、固本培元,重点突出坚定理想信念、践行根本宗旨、加强道德修养。他为此提出4点要求:一是正确认识和处理人际关系,做到既有人情味又按原则办,特别是当个人感情同党性原则、私人关系同人民利益相抵触时,必须毫不犹豫站稳党性立场,坚定不移维护人民利益。二是下决心减少应酬,保持健康的工作方式和生活方式,多学习充电、消化政策,多下基层调查研究、掌握第一手情况,多系统思考和解决存在的突出问题,自觉远离那些庸俗的东西。三是实实在在做人做事,做到严以修身、严以用权、严以律己,谋事要实、创业要实、做人要实,堂堂正正、光明磊落,敢于担当责任,勇于直面矛盾,善于解决问题,不搞“假大空”。四是对一切腐蚀诱惑保持高度警惕,慎独慎初慎微,做到防微杜渐。 习近平强调指出,教育实践活动要见物见人,既围绕解决实际问题制定方案、采取措施,又围绕提高党员、干部素质和能力制定方案、采取措施。要防止用兴办实事代替解决党员、干部作风问题,只注重解决作风问题而忽视提高群众工作能力的倾向。 习近平还对兰考县结合教育实践活动抓好当前改革发展稳定各项工作提出明确要求,希望他们把强县和富民统一起来,把改革和发展结合起来,把城镇和乡村贯通起来,不断取得事业发展新成绩。 调研期间,习近平考察了黄河兰考东坝头段,了解黄河防汛和滩区群众生产生活情况,叮嘱当地干部要切实关心贫困群众,带领群众艰苦奋斗,早日脱贫致富。 王沪宁、赵乐际、栗战书和中央有关部门负责同志陪同调研。(新华社郑州3月18日电) 《?人民日报?》(?2014年03月19日?01?版)



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